הדרה של שוכרי דירות בהתחדשות עירונית
פוסט זה מתייחס למקומם של שוכרי דירות בתהליכי התחדשות עירונית. תהליכי התחדשות עירונית במדינת ישראל מתבססים על פינוי בנייני מגורים, הריסתם ובניית מבנים חדשים במקומם. תהליך זה נשען על עקרונות ניאו־ליברליים ועל שיתוף פעולה בין יזמים, אנשי השוק הפרטי ובעלי דירות. במסגרת זאת, כפי שאציג להלן, לשוכרי הדירות המתגוררים במקום ומושפעים מהתהליך, אין יכולת השפעה. לעובדה זאת חשיבות רבה שכן חלק גדול מהאוכלוסייה המושפעת מתהליכי ההתחדשות העירונית הינה אוכלוסיית השוכרים.
מקומם של שוכרים בתהליכי התחדשות עירונית
ב־1986 הטביע הפילוסוף הצרפתי לפבר את המושג "הזכות לעיר". מושג זה מתייחס לזכויות הקשורות למרחב העירוני, ביניהן הזכות לשכון בעיר ולהשתתף בפעילויות המתקיימות בה. רעיון הזכות לעיר אומץ על ידי תנועות חברתיות. פיתוח המושג מתייחס לזכות להנות ממשאבי העיר ואף לזכות לשנות את פני העיר. זכות זו נובעת מעקרונות דמוקרטיים של שיתוף הציבור בתהליכי קבלת החלטות. מתוך תפיסה זו, במסגרת תהליכי ההתחדשות העירוניים מתקיימים כמה שלבים של מיפוי תפיסות בעלי הנכסים והמתגוררים במקום וכן תהליכי שיתוף ציבור. עם זאת, המעורבות מתאפשרת אך ורק לבעלי הנכסים. לשוכרי הדירות, אף אם גרו לאורך שנים במקום, אין זכות להשפיע על התהליך.
"התחדשות עירונית" הוא מושג המתאר מגוון תהליכים המתבצעים במרחב העירוני לשינוי מרחב שבמהלך השנים התבלה והתדרדר פיזית באופן שהביא לנטישה של אוכלוסייה חזקה וכניסה של אוכלוסיות מוחלשות ומודרות חברתית. ההתחדשות העירונית, אם כך, נועדה להחיות את המרחב.
בישראל שלושים אחוז מתהליכי בניית הדירות מתבצעים באמצעות תהליכי התחדשות עירונית. תהליכים אלו מתבצעים על ידי המגזר הפרטי, כלומר, יזמים החוברים אל בעלי נכסים. לשני הצדדים אינטרס לקידום התהליך: היזמים יפיקו רווח ממכירת הדירות שיתווספו במסגרת הפרויקט, ובעלי הנכסים ישדרגו את איכות הנכס שבידיהם. במרבית המקרים, הדירות החדשות תהיינה גדולות מאלו שהיו בשכונה בתחילת התהליך. הבניינים יכללו מעלית, מחסנים וכלל מרכיבים של דירות חדשות כמו תריסים חשמלים, טוחני אשפה וכדומה אשר משדרגים את איכות החיים אך כרוכים בעלויות גבוהות של תחזוקה. בתהליך זה אין הבחנה בין בעלי נכסים המתגוררים בנכס לבין אלו המתגוררים במקום אחר ומשכירים את הנכס האמור. במקרה של נכסים שבעליהם אינם מתגוררים במקום, ישנה קבוצת אוכלוסייה שלישית – שוכרי הדירות – שנעדרת זכות להשפיע על התהליך.
אחד המאפיינים הבולטים של השכונות שבהן מתבצעים תהליכי התחדשות עירונית הינו אחוז הדירות המושכרות. מחקר אשר נערך על ידי חברת גיאוקרטוגרפיה מצא כי 41% מהדירות שלוקחות חלק בתהליכי התחדשות עירונית הן דירות מושכרות. במרבית המקרים, השוכרים המתגוררים בדירות אלו לפני ההתחדשות העירונית יתקשו לעמוד בעלות השכירות של הדירות החדשות, ועל כן בחלק גדול מהמקרים יעברו לגור במקום אחר. גם בעלי נכסים ממעמד סוציואקונומי נמוך עשויים להתקשות במימון העלויות הנלוות ויעזבו את המרחב. אולם, בהתייחס לקבוצה זאת נמצא פתרון חלקי ונקבעו הנחיות לתחזוקת המבנים, שמטרתן להוזיל את תחזוקת המבנים ובכך לאפשר לבעלי נכסים אפשרות להמשיך ולהתגורר במקום.
ההשלכות הפסיכולוגיות והחברתיות של פרויקטי התחדשות עירונית
אחת התאוריות המקשרות בין המרחב הגיאוגרפי לבין המרחב הרגשי הינה תיאורית ההתקשרות למקום. תיאוריה זו טוענת כי אנשים מפתחים קשר רגשי כלפי סביבה מסוימת ונוטים להישאר בסביבה המעניקה להם תחושת שייכות המשפיעה על רווחתם הפסיכולוגית. תיאוריה זו הינה הרחבה של תיאוריית ההתקשרות שפותחה על ידי בולבי ועל ידי איינסוורת ובל, אשר מדגישה את חשיבות הקשר של התינוק לדמות משמעותית כתנאי להתפתחות תקינה. הרחבה של תיאוריה זו מצאה כי ישנה חשיבות להתקשרות וליציבות גם בהקשרי התקשרותו של אדם למקום או לקהילה. התקשרות למקום מתבססת על "תחושת מקום" (Sense of place). כלומר חשיבותו של חיבור זה עבור תושב המקום, אשר מקשר מרחב גיאוגרפי עם זיכרונות ורגשות שמייצר אותו מרחב, גדולה ממאפייניו הפיזיים של המרחב.
התחדשות עירונית מעצם טבעה הינה תהליך המשנה את המרחב הקיים. ככזו, יש לה השפעה על חייו של התושב. חלק גדול מתהליכי התחדשות עירונית כרוך במעבר זמני למגורים אחרים, ואילו במקרים אחרים, כפי שיוצג בהמשך, מדובר בדחיקת אוכלוסיות מהמרחב. למרות חשיבות הקשר בין האדם למקום, ועל אף שקיימת זכות להשתתפות בתהליכי התחדשות עירונית עבור בעלי הנכסים, אין התייחסות לזכויותיהם של השוכרים המתגוררים במתחם. השוכרים, אשר עשויים להיות תושביה של עיר במשך שנים ארוכות, לשלם את מיסי הארנונה לאורך השנים ולהשתתף בתהליכים מקומיים, לא יזכו לייצוג בתהליכי ההתחדשות.
במקרים רבים, בעקבות עליית המחירים אשר תחול לאחר ההתחדשות העירונית, עלולים להידחק חלק מהשוכרים מהמרחב ולאחר מכן יתכן שאף יידחקו מהרשות המקומית בכללותה. במציאות זאת, ונוכח העובדה כי תהליכי ההתחדשות העירונית מתבצעים בעיקרם במרכזה של מדינת ישראל, דחיקה זו משמעה העברת אוכלוסיות מוחלשות אל פריפריה גיאוגרפית של המדינה. על רקע השפעת תהליכי ההתחדשות העירונית על השוכרים, בולטת ביתר שאת העובדה שקולו של השוכר בתהליכים אלה לא נשמע. זאת, באופן שמחדד את העובדה שהתחדשות עירונית, על אף היתרונות אותם היא מציעה, יוצרת מציאות של דחיקת אוכלוסייה בהתאם למעמד כלכלי ובעלות על נכס.
השלכות על הרשות המקומית
העובדה כי בשל התחדשות עירונית נתח משמעותי של שוכרי הדירות ושל תושבים ממעמדות סוציו־אקונומיים נמוכים יידחקו מהעיר היא בעלת חשיבות גם להתנהלות העיר בכללותה. האנשים הנמנים עם מעמדות אלו כוללים בתוכם חלק ניכר מעובדי הרשות, בכללם עובדי ניקיון, עובדי חנויות, סייעות, גננות ומורים, צוותים פרא־רפואים ועוד. דחיקה של אוכלוסייה זו, תקשה במציאת מחליפים שכן עובד אשר יידחק למרחק רב מהעיר, עשוי לוותר על מקום העבודה בשלו העלויות הנלוות לכך. מעבר לפגיעה באותו אדם, הרשות תיאלץ במקרים אלו להשקיע משאבים רבים בגיוס צוותים ובתחזוקת הצוותים בעלות גבוהה מבעבר. הארווי רואה במקרים אלו פגיעה של העיר בעצמה. מתוך כך הרי שלרשות המקומית ישנו אינטרס לשמר חלק ניכר מאוכלוסיית השוכרים בתהליך.
סיכום
תהליך ההתחדשות העירונית מתבצע בהיקפים נרחבים במדינת ישראל, ומגלם דחיקה של השוכרים מהעיר בשני אופנים: ראשית, מתבצעת דחיקה מתוך המרחב הפיזי; ושנית מתבצעת דחיקה מתוך תהליכי קבלת החלטות ביחס לתהליכי ההתחדשות. כיום, רק קולם של בעלי הנכסים נשמע בתהליכי ההתחדשות העירונית, על אף שכ־40% מהם כלל לא מתגוררים במרחב, ומשכך אינם חווים את חיי היום־יום בו, לא צורכים את השירותים במרחב ולעיתים נעדרי הבנה ביחס לצרכי המתגוררים בו והעדפותיהם.
העובדה שהשוכרים נעדרי השפעה על תהליכי ההתחדשות, שעלולים לדחוק אותם מהמרחב, היא בעלת השלכות רגשיות על אותם שוכרים. כמו כן, במבט צופה פני עתיד, מצב זה אף עלול לפגוע באמון שרוכשים תושבים לגופי הממשל, נוכח ההדרה שהם חווים מתהליכי קבלת ההחלטות.
הרשות המקומית הינה אחד הגורמים אשר לו האינטרס לחידוש העיר ומנגד לשימור חלקי של האוכלוסייה המוחלשת בה. מכאן שהפתרון צריך לקחת בחשבון את חשיבות הרשות המקומית בתהליך. על הרשויות המקומיות לאמץ את ההבנה כי יש חשיבות בשימור אוכלוסיות השוכרים, המהוות חלק גדול מתושבי העיר, משלמי המיסים וצורכי השירותים. שיתוף פעולה של הרשויות המקומיות יחד עם השלטון המרכזי יכול ליצור שינוי בתהליכים: ראשית, על הרשות המקומית ומינהלות ההתחדשות העירונית לפעול על מנת לקדם שיתוף של שוכרים בתהליכי התכנון של המרחב. לצד זאת, קיימות מגוון דרכים בהן יכולה הרשות המקומית לקדם את התהליך ואף להתנות את הפרויקט בהעברת חלק מהדירות לרשותה על מנת שתוכל להשכירן במחיר בר השגה. מחיר זה רצוי שיתבסס על חלק מתוך השכר הממוצע במשק ויאפשר גם לאוכלוסיות השוכרים לקחת חלק בחיי העיר.
אראלה המילטון היא עובדת סוציאלית במרכז הקליני המשפטי־חברתי של הקריה האקדמית אונו, ודוקטורנטית במחלקה למדעי הסביבה, גיאואינפורמטיקה ותכנון ערים באוניברסיטת בן גוריון בנגב. היא מלווה תהליכים חברתיים בהתחדשות עירונית.